Mange lejere bliver først nervøse, når de står med malerrullen i hånden og spørger sig selv: Må man male selv før fraflytning? Det korte svar er ja, ofte må du gerne. Det svære er ikke retten til at male selv, men om arbejdet bliver godkendt ved afleveringssynet.
Fejlen opstår tit samme sted. Du prøver at spare penge, men ender med at betale for, at en maler skal lave arbejdet om. Her får du den praktiske version af reglerne, de typiske faldgruber og de valg, der faktisk beskytter dit depositum.
Undgå den dyre overraskelse ved din fraflytning
Det er først, når flytteopgørelsen lander, at mange opdager, hvor dyr en halvdårlig istandsættelse kan blive. Væggene så jo fine ud i aftenlys, og loftet virkede dækkende. Men ved synet bliver der kigget tæt. Kanter, skjolder, spartlede huller, vedhæftning og finish bliver hurtigt afsløret.
Vi har set den samme situation mange gange i lejeboliger på Sjælland. En lejer har brugt en weekend på at male selv, afleverer nøglerne med god samvittighed og får bagefter besked om, at arbejdet ikke er udført håndværksmæssigt korrekt. Så forsvinder den tænkte besparelse på et øjeblik.
Det rammer især førstegangslejere og studerende. Ikke fordi de gør sig umage for lidt, men fordi de undervurderer, hvor skrapt et afleveringssyn kan være. Udlejeren vurderer ikke indsatsen. Udlejeren vurderer resultatet.
Den klassiske misforståelse
Den mest almindelige tanke er enkel: “Hvis jeg selv må male, så er det også nok, at det ser pænt ud.” Sådan fungerer det desværre ikke i praksis. Arbejdet skal typisk leve op til samme standard, som hvis en fagperson havde udført det.
Hvis du vil spare på fraflytningen, skal du spare det rigtige sted. Dårligt malerarbejde er sjældent det sted, hvor en hurtig løsning betaler sig.
Har du brug for overblik over hele processen, kan du se mere om fraflytning af lejemål. Det giver et godt billede af, hvor malerarbejde passer ind sammen med rengøring, småreparationer og den samlede klargøring.
Hvad siger lejeloven om maling ved fraflytning
Reglerne er mere lejer-venlige, end mange tror. Men de bliver ofte blandet sammen med gamle vaner fra markedet, hvor udlejere tidligere kunne stille hårdere krav.
Det vigtigste skift kom i 2015
Før 1. juli 2015 kunne udlejer generelt kræve fuldstændig nyistandsættelse. Efter lovændringen kan udlejer kun kræve, at boligen afleveres vel vedligeholdt, og hvis maling ved fraflytning ikke eksplicit er skriftligt aftalt i §11 i lejekontrakten, kan lejeren som udgangspunkt ikke lovligt pålægges at male boligen, som beskrevet hos Copenhagen Quarters om maling ved fraflytning.
Det punkt overser mange. De tror, at maling altid er obligatorisk. Det er det ikke.
Kig først i §11
Hvis du vil vide, om du reelt skal male, så læs ikke bare forsiden af kontrakten. Gå direkte til §11 og se, om der står noget konkret om aflevering, maling, professionel udførelse eller krav til standen.
Vær især opmærksom på formuleringer som:
- Krav om nymalet aflevering hvis det er skrevet klart og tydeligt
- Krav om professionel udførelse eller bestemt standard
- Særlige vilkår for farver eller materialer
- Henvisning til vedligeholdelsespligt uden præcis beskrivelse, som ofte giver anledning til tvivl
En løs formulering er ikke det samme som et klart krav. Jo mere præcis teksten er, jo stærkere står udlejer.
Vel vedligeholdt er ikke det samme som fabriksnyt
I praksis betyder det, at boligen ikke nødvendigvis skal stå som ny. Den skal være i en stand, der er rimelig i forhold til lejeperioden, brugen og aftalen i kontrakten. Almindeligt slid er ikke det samme som misligholdelse.
Det er også derfor, nogle tvister opstår. Lejer ser almindelig brug. Udlejer ser et behov for opretning.
Læs din kontrakt, før du køber maling. Mange bruger penge på at male en bolig, som de måske slet ikke var forpligtet til at male.
Hvis du vil dykke mere ned i, hvornår du selv kan stå for arbejdet, ligger der også en gennemgang her om kan man selv stå for istandsættelse ved fraflytning.
Gør-det-selv maling eller professionel hjælp hvad er bedst
Det kommer an på to ting. Hvor sikkert du kan levere et pænt resultat, og hvor dyrt det bliver, hvis det ikke går igennem.
Mange vælger gør-det-selv, fordi regnestykket ser enkelt ud. En spand maling, lidt tape, ruller og en fri weekend virker billigere end at bestille en maler. Det er også rigtigt på overfladen.
Problemet kommer bagefter. Hvis arbejdet ikke bliver godkendt, betaler du ikke bare for materialerne og din egen tid. Du kan også ende med at betale for, at en fagperson laver det hele om.
Det der virker med gør-det-selv
Gør-det-selv kan være en fin løsning, hvis lejligheden er enkel, væggene er i god stand, og du har prøvet det før. Særligt i mindre rum uden mange skader kan det lade sig gøre.
Fordelene er typisk disse:
- Du styrer tempoet selv og kan male om aftenen eller over en weekend
- Du sparer arbejdslønnen her og nu
- Du kan selv prioritere hvilke vægge der skal have mest opmærksomhed
Det kan fungere. Men kun når forarbejdet er i orden, og finishen er skarp.
Det der går galt i praksis
De fejl, der oftest vælter et afleveringssyn, er sjældent de store katastrofer. Det er de små ting, som ses i modlys og ved tæt gennemgang. Rollerstriber, helligdage, ujævne overgange, synlige spartlinger og maling oven på støvede flader.
Ifølge Udflytningsgaranti om selv at male ved fraflytning resulterer selv-maling uden professionel standard ofte i ekstra omkostninger ved afleveringssyn, og en undersøgelse viser, at mange lejere ender med at betale 20-50% mere i istandsættelse, fordi deres gør-det-selv-arbejde ikke opfylder udlejers standard.
Det er den blinde vinkel i mange guides. De fortæller, at du gerne må male selv. De siger mindre om, hvad det koster, hvis du gør det næsten rigtigt.
Hvornår professionel hjælp giver mest mening
Nogle opgaver ser små ud, men er dyre at fejle med. Det gælder især:
- Store stuer med lysindfald hvor ujævnheder bliver tydelige
- Lofter hvor overlap og skjolder hurtigt afsløres
- Lejligheder med mange huller efter hylder, tv-beslag eller gardinskinner
- Fraflytninger med stram tidsplan hvor tørretid og gentagelser vælter kalenderen
Professionel hjælp er sjældent den billigste løsning på papiret. Men den er ofte den billigste løsning i praksis, når du regner risiko, tid og sandsynligheden for omarbejde med.
Hvis du er i tvivl om du kan levere et resultat, som holder til et kritisk syn i dagslys, så er du allerede tæt på svaret.
Guide til korrekt malerarbejde før du flytter
Hvis du selv vil stå for malingen, skal du gøre det ordentligt fra start. Ved fraflytning er der ikke plads til “det går nok”. Der bliver kigget efter finish, ikke bare farve.
Start med underlaget
Det vigtigste arbejde sker, før du åbner malerspanden. Fedt, støv, nikotin, gamle sømhuller og løse spartelkanter ødelægger ellers resultatet.
Gå rummene igennem systematisk:
- Vask væggene ned især i køkken, entré og omkring kontakter
- Spartl huller og småskader og lad det tørre helt
- Slib spartlede steder så overfladen bliver plan
- Fjern støv grundigt med støvsuger og tør klud
Har du mange gamle rawlplugs eller ujævne reparationer, er det en god idé at læse mere om huller i væggen, før du går i gang. Dårligt spartelarbejde lyser hurtigt igennem to lag maling.
Vælg det sikre farvevalg
Når målet er godkendelse, er neutrale farver det sikre valg. Ifølge Familieadvokaten om malerarbejde og fraflytning anbefales RAL 9010 hvid eller NCS S 0500-N, og der anbefales 2 lag med 4-6 timers tørretid for at opnå professionel standard.
Det råd giver mening i praksis. Neutrale nuancer gør det lettere at dække ensartet, og de giver sjældnere diskussion ved syn.
Mal i den rigtige rækkefølge
En lejlighed skal males logisk, ikke bare hurtigt.
- Lofter først så du ikke sprøjter ned på færdige vægge
- Vægge bagefter og arbejd vådt i vådt
- Kanter og hjørner med pensel før rullen kommer på
- Paneler og træværk til sidst hvis de også skal have en tur
Brug en ordentlig rulle og skift den, hvis den begynder at fælde eller give en grov struktur. Billigt værktøj ses direkte i overfladen.
Dokumentér arbejdet
Mange springer dette over. Det er en fejl. Tag billeder før, under og efter, især af problemområder, huller du har udbedret og hele vægflader i godt lys.
Samme kilde angiver, at dokumentation med fotos før og efter kan reducere risikoen for en tvist med op til 75%. Det er en enkel vane, som kan blive vigtig, hvis der senere opstår uenighed.
Tag billeder i dagslys og på afstand. Nærbilleder alene beviser sjældent, hvordan hele fladen ser ud.
Det der oftest afslører amatørarbejde
Det er ikke altid tydeligt, mens malingen er våd. Fejlene viser sig først, når væggen tørrer op.
Hold særligt øje med:
- Skjolder i store flader
- Rullespor ved siden af vinduer
- Tykke kanter langs tape
- Synlige overgange mellem spartel og væg
- Maling på stikkontakter, paneler og hængsler
Og husk, at malerarbejde aldrig står alene. Støv fra slibning lægger sig over hele boligen, så den afsluttende rengøring skal være grundig, især hvis du også står for rengøring af lejlighed ved fraflytning.
Særlige udfordringer du skal være opmærksom på
Nogle lejligheder er taknemmelige at male. Andre kræver erfaring, tålmodighed og de rigtige produkter. Det er her, mange overvurderer, hvor enkel opgaven er.
Stærke farver giver oftere problemer
Hvis du tidligere har malet en væg mørk, varm eller meget mættet, skal du regne med mere arbejde. Dækkeevne bliver en reel udfordring, og selv når væggen ser hvid ud lige efter maling, kan den gamle farve skinne igennem senere.
Der findes også en juridisk gråzone her. Ifølge Bolius om ændringer i lejelejlighed viste en retssag, at en lejer med violette og gule vægge ikke blev dømt for misligholdelse, men grænsen beskrives som vag. Det betyder i praksis, at du ikke skal regne med, at en markant farve automatisk er ulovlig. Men du skal heller ikke regne med, at den går problemfrit igennem uden diskussion.
Det sikre valg er stadig de neutrale nuancer.
Rygerlejligheder kræver mere end almindelig maling
En rygerlejlighed er sin egen disciplin. Nikotin og lugt sætter sig i lofter, vægge, paneler og ofte også over skabe og i hjørner, som ikke bliver rengjort normalt. Hvis du maler direkte ovenpå, kommer misfarvning og lugt ofte igen.
Her er rækkefølgen afgørende. Først grundig nedvaskning. Derefter spærrende behandling. Først derefter slutmaling. Springer du et trin over, risikerer du at lave arbejdet to gange.
Slid eller misligholdelse
Det er også vigtigt at skelne mellem almindeligt slid og egentlige skader. Let falmning, små brugsspor og almindelig ælde er ikke det samme som dybe mærker, grove ridser eller tydelige skader efter uforsigtig brug.
I praksis er det ofte de samlede indtryk, der afgør stemningen ved synet. En bolig med mange småfejl virker mere misligholdt, selv om hver enkelt fejl for sig kan virke ubetydelig.
Hvis lejligheden har mørke vægge, nikotin, mange reparationer eller gamle lag maling, så er det sjældent den gode begyndermaler-opgave.
Hvornår professionel istandsættelse er den bedste løsning
Selv om du må male selv, er det ikke altid den kloge løsning. Nogle fraflytninger er så pressede eller teknisk besværlige, at professionel hjælp er det sikreste økonomiske valg.
Der findes en vigtig huslejenævnspraksis her. I en sag omtalt hos SAPU om krav om maling efter nye regler kunne en udlejer fremsætte krav om maling selv efter en boperiode på cirka 4,5 måneder. Kravet blev reduceret, men pointen står fast. Selv kort brug kan udløse et istandsættelseskrav, hvis standen taler for det. Samme kilde angiver også, at professionel maling typisk er 30-50% hurtigere.
Det er især værd at tænke over, hvis du står i en af disse situationer:
- Du har travlt og kan ikke nå fejl, tørretid og en ekstra omgang
- Du er usikker på håndværket og har ikke lavet denne type opgave før
- Lejligheden har problemer som mørke farver, nikotin eller mange vægskader
- Du vil minimere risikoen for efterregning og diskussion om depositum
Professionel istandsættelse giver mest mening, når det samlede regnestykke er vigtigere end den laveste startpris. Det gælder særligt ved komplet istandsættelse ved fraflytning, hvor maling, rengøring og klargøring hænger sammen.
For mange er ro i maven den største værdi. Ikke fordi man ikke kan male selv, men fordi konsekvensen af et halvgodt resultat kan være dyrere end selve arbejdet.
Ofte stillede spørgsmål om maling ved fraflytning
Må man male selv før fraflytning
Ja, ofte må du gerne. Men arbejdet skal kunne godkendes. Ifølge gomule om lejeloven og maling ved fraflytning blev arbejdet godkendt i 73% af sager, hvor lejere malede selv, men kun når resultatet matchede indflytningsstand, altså en stand svarende til “nymalet”.
Skal jeg male hele lejligheden
Ikke nødvendigvis. Normal slitage som let falmning efter 3-5 år fritager for fuld nymaling ifølge samme kilde. Men stærke farver eller ridser på over 2 mm kan udløse krav om reetablering.
Hvilken maling er sikrest at bruge
Samme kilde peger på, at der ofte kræves akrylbaseret maling i klasse 1 for vådrengøringsevne for at sikre godkendelse. I praksis betyder det, at du ikke bare skal tage den billigste vægmaling fra hylden. Produktvalget betyder noget.
Er det nok, at væggene ser pæne ud
Nej. De skal også være udført ordentligt. En væg kan se fin ud på afstand og alligevel blive underkendt tæt på, hvis der er striber, ujævne samlinger eller synlige reparationer.
Hvad hvis jeg kun har boet der kort tid
Kort boperiode fritager dig ikke automatisk. Som nævnt tidligere kan krav stadig opstå, hvis standen ved fraflytning giver anledning til det.
Hvad er den sikreste måde at beskytte depositummet på
Den sikreste løsning er at tage udgangspunkt i kontrakten, vælge neutrale løsninger, dokumentere arbejdet grundigt og være ærlig om dine egne evner. Hvis du er i tvivl om finishen, er det ofte billigere at få hjælp, før sagen når til afleveringssynet.
Står du med en fraflytning, hvor malerarbejde, rengøring og småreparationer skal gå op i en højere enhed, kan Centrum Service & Håndværk hjælpe med en samlet løsning. Vi arbejder med maling af lejlighed ved fraflytning, grundig klargøring og specialopgaver som istandsættelse af rygerlejlighed, så boligen er klar til aflevering. Hvis du vil have en praktisk vurdering af din bolig og undgå dyre fejl, så tag fat i Centrum Service & Håndværk og få en løsning, der passer til din fraflytning.
